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房地产行业周刊:调控政策如期登场,选股逻辑回归自下而上

发布时间:2016-03-29    研究机构:中银国际证券

上周(2016/3/21-2016/3/27)传闻已久的上海楼市新政如期登场,深圳、南京、武汉等热门区域调控政策紧随其后,从调控思路上看,政策仍以上调社保缴费年限、调整首付比例、额度和认定标准等需求端打压的方式为主,短期热门楼市成交恐受影响,尤其针对目前中介哄抬报价的行为起到一定抑制作用;但中长期看,大部分热门城市的自住需求仍然旺盛,而对区域房产价格收益率预期是否形成反转,仍需观察未来量价数据以及货币政策方向的变化。从操作层面上看,政府针对二三线城市“因城施策”的去库存态度不会变化,但近期强硬的调控政策出台将对情绪面产生影响,市场或调低对地产板块的风险偏好,板块性机会不大,我们建议回归自下而上的选股逻辑:1)重点关注蕴含转型预期的优质区域地产股:广宇集团、迪马股份、中洲控股等;2)关注高弹性的小市值壳资源股:荣丰控股、绿景控股等;3)长期看好房地产金融化趋势:嘉宝集团、海德股份等。

支撑评级的要点

板块行情:上周SW房地产指数上涨1.49%,沪深300指数上涨0.82%,相对收益为0.68%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第18位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:浙江广厦、数源科技、合肥城建、国兴地产、荣丰控股。

公司动态:中房股份拟以资产置换和发行股票获得忠旺集团100%股权,拟与上海惊破天共同设立产业并购基金;北京城建拟非公开发行优先股;莱茵体育公司股份减持;中珠控股子公司拟与自然人郑兰宝共同成立北京一体云康远程医疗,拟推出员工持股计划;云南城投拟与保定军安地产共同设立保定军安置业参与地块竞买;天健集团与巴士集团合作建设集多种功能为一体的公交场站;盛世景助力浙江广厦向文化影视等新的产业转型;Mount Sinai为绿景控股子公司北京明安医疗机构提供发展和运营支持;财信发展(000838)在香港设立全资子公司;宝安地产非公开发行股票获批。

政策新闻:李克强表示要避免房地产市场出现大幅波动;财政部明确营改增细则,房地产业适用11%增值税税率;央行严审购房人首付款资金来源及其偿债能力;上海出台新政非户籍购房须缴5年社保,二套房首付不低于五成,非普通自住房首付七成,深圳非深圳户口购房社保须缴3年社保,南京新政认房又认贷;深圳下发加强个人住房贷款风险控制决议的通知;广州公积金贷款部分占贷款总金额的比例不得大于等于50%;武汉职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元;福建签约银行将向农民购房提供更加优惠的购房信贷政策;四川待开发商业用地可经审批转为商品住宅用地。

行业数据:上周40个重点城市新房合计成交985万平米,环比上升4.3%;3月截至上周累计日均成交131万平米,环比上升134.3%,较去年3月上升81.7%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:16.6%、9.5%、-11.7%,北上广深环比变化分别为:2.5%、20.6%、26.1%、8.2%。14个重点城市3个月移动平均去化月数为8.4个月,环比下降1.9个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积649万平米,环比下降51.5%;年初至今累计成交2.02亿平米,同比下降18%。

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