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周小川讲话点评:金融自由化使银行按揭增加,一线城市房价长期上涨

发布时间:2016-02-28    研究机构:兴业证券

事件:2016年2月26日,G20财长和央行行长会议记者会,央行周小川行长提到:“从中国的情况看,个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的,有很多国家个人贷款,特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%,中国只有百分之十几,比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品,有发展的机会。”

点评:

周小川行长的讲话不是试图指引银行贷款配置方向,而是讲明了银行在金融自由化背景下,以及巴塞尔协议对于银行业的影响下,按揭贷款占总贷款比重必然上升的大趋势。这也必然使得中国房地产大周期仍有上升空间。中国银行业按揭贷款占总贷款余额比重从2009年底的9.4%逐步上升至2015年底的14.2%,未来仍将持续向上。本质原因是直接融资渠道的发展和银行风险偏好的变化。放眼全球,美国利率市场化初期,按揭贷款占总贷款比重25%,利率市场化末期直至1998年左右为45%,2006年更是达到阶段高点56%。美国、日本、马来西亚、台湾、智利等非常多的国家的案例都证明了这一点。

在中国具体环境下,未来银行持续增加按揭贷款占比,同时持续向一线城市倾斜,带来一个必然结果就是一线城市房价长期上涨!从城市按揭数据看,2015年,深圳、上海和北京按揭贷款分别新增2120亿、1540亿和1373亿,合计占到去年新增总按揭贷款的19%。可以看到银行在增加按揭贷款的区域选择上,已呈现出结构性分化和内生自我循环。即一线和核心二线城市由于禀赋资源集中、人口资金吸纳能力强、居民金融意识更强等特点更多的受益于银行持续增加按揭贷款偏好这一大趋势;而三四线城市从按揭贷款供给端和需求端来看都很难受益于银行对按揭偏好提升的大趋势。

我们年度策略反复强调的基本面复苏超预期的结论持续兑现。短周期内,货币持续宽松背景下,房地产基本面在小周期内非常大概率持续上行。一线城市房价持续上行是一月份天量信贷的必然结果。我们2014年年度策略报告《地产行业基本面长期乐观、短期不悲观》首次独家详细分析货币是房地产长周期和短周期唯一决定因素、金融自由化等因素使得大周期没有见顶;此后几年策略报告反复详细论证地产长周期没有见顶、短周期看货币;2015年初策略报告独家坚定看好地产基本面复苏;今年一月份发布报告《金融自由化带来的增长》再次独家明确论证一线城市房价在货币宽松背景下持续上行。至今所有结论和独家逻辑都一一兑现。一月份天量信贷带来的一个必然结果就是一线城市和核心二线城市等金融属性较强的城市房价持续上涨。

投资建议:我们的地产大周期没有见顶、小周期基本面复苏将持续超预期逻辑持续兑现。同时,经济疲弱背景下,政府扶持地产力度将持续加大。持续强烈推荐地产板块,推荐华联控股、香江控股、世联行、财信发展(000838)、华夏幸福、保利地产、万科A、三六五网。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

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