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房地产行业:二线城市房价接力上涨

发布时间:2016-02-26    研究机构:民生证券

二线城市接力上涨

2月26日统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格指数。新建商品住宅环比+0.3%(前值+0.2%),同比+1.1%(前值+0.3%)。分城市看,一线、二线、三线城市环比数据分别为+2.2%、+0.6%、+0.0%,同比数据分别为+23.9%、+2.5%、-1.6%。除了一线城市的快速上涨之外,我们也观察到二线城市开始出现接力上涨,二线城市环比涨幅达到26个月以来新高。值得关注的是,三线城市房价并未出现明显改善。

二线城市成为政策最大受益者。限购政策加上房价的快速上涨,使得一线城市在本轮政策宽松中惠及十分有限。但是政策在二线城市基本全面落地,再加上土地供应相对比较节制,需求比较旺盛,推动了房价企稳回升。2月以来首付比例再次下调、契税,营业税减免政策也在二线城市陆续落地,我们预计整个2016年二线城市表现将会十分亮眼。

深圳涨幅再次领先警惕政策风险

1月京沪深穗四城房价同比+11.3%、+21.4%、+52.7%、+10%,其中深圳以环比+4.1%的涨幅再次领先,继2015年中深圳房价再次出现了新一轮的暴涨势头,另外京沪穗三个城市的房价环比涨幅也有所扩大。

从草根调研数据看,随着房价上涨以及信贷政策的放松,按揭买房的比例在一线城市出现明显提升,另外随着P2P行业以及民间金融的发展,首付中杠杆资金比例正在放大。从深圳的草根调研看,集资买房、信用卡套现做首付等高风险行为有逐渐增加的趋势,也引发了监管层面的高度关注,主管部门表态研究政策。我们预计深圳大概率出台限购升级措施,建议警惕相关风险。

去库存前途漫漫,加杠杆任重道远

央行网站发布行长周小川记者会实录,在谈到购房贷款时指出:1)中国按揭贷款占银行总贷款中的比重偏低;2)未来银行在具体业务的灵活度方面还会放松。我们认为各个城市房贷政策的灵活性会进一步加大,比如农业银行新推出“农民安家贷”等定制版的产品,就是针对农民进城的产品。

我们预计除一线城市外,其他城市的首付比例、房贷利率都有进一步调整的空间。信贷政策是影响房地产销售的核心变量,由于居民部门杠杆率偏低、再加上房贷资产质量较高,在风险可控的条件下,加杠杆仍然是去库存的主要手段。

投资建议

维持行业“推荐”评级。我们的推荐标的如下:1)去库存政策标的:保利地产、万科A、世联行、荣盛发展、阳光城;2)区域标的:北京城建、北辰实业、中国武夷、上实发展、滨江集团;3)转型标的:信达地产、三湘股份、财信发展(000838)、云投生态。

风险提示

行业景气度不及预期。

申请时请注明股票名称