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房地产行业:房地产价格分化,去库存政策破局

发布时间:2016-01-21    研究机构:民生证券

报告摘要:

全国房价上涨趋势持续 1月18日统计局发布12月份70个大中城市住宅销售价格指数。新建商品住宅环比上涨0.2%,与上月持平,连续9个月实现增长。同比上涨0.3%,为16个月以来首次转正。分城市看,一线、二线、三线城市环比数据分别为1.6%、0.5%、0.0%,同比数据分别为21.30%、1.60、-2.20%。一线城市和重点二线城市房价出现快速上涨的现象,但是对于三四线城市来说,虽然价格出现企稳趋势,但是依然低于2014年同期水平。

目前的市场情况符合我们此前城市间分化格局加剧的判断。一线城市由于其住房市场供不应求,房价上涨压力长期存在;二线城市则更多的属于回调补涨;三四线城市面临高库存外加需求不振双重影响,房价下行压力依然存在。

重点城市过热引发关注,再宽松空间有限

重点城市市场过热苗头出现。12月北京、上海、广州、深圳四个城市房价同比10.40%、18.20%、9.20%、47.50%,在2014年以来信贷宽松为核心的政策刺激之下,一线城市需求集中释放,推动房价走高。

由于房价上涨较快,部分城市开始政策微调,比如近期南京出台新政,新领预售证的房源面积必须在3万平米以上,以杜绝分批领证借机涨价,上海市发改委、房管局的内部研讨会也提到2016年房价快速上涨的担忧,并且明确提出从严执行限购、二套房贷政策。虽然调控难走回头路,个别城市政策并不代表宽松政策的转向,但是我们也要注意到,房价快速上涨压力之下,短期内利好政策出台(如放松限购等)的可能性正在变小,再宽松政策空间有限。

三四线城市持续低迷,破局尚待去库存政策明朗

三四线城市持续低迷。2015年下半年来三四线城市新建商品住宅价格并未出现环比改善迹象。我们认为目前去库存政策的持续推进是打破目前僵持局面的唯一选择。

在日趋分化的市场面前,我们认为去库存政策根据各个城市不同将会更具有针对性和精细化:一二线重点城市大概率维持目前现状,但是三四线城市则需要实实在在的政策支持。我们认为去库存政策主要有两个方面的突破:1)已有政策的持续推进,如限贷政策持续宽松(首付比例下降等)促进购房需求市场;2)创新的政策出台如购房补贴、购房落户以及房地产行业基础制度的完善。

投资建议

维持行业“推荐”评级。我们的推荐标的如下:1)去库存政策标的:保利地产、万科A、世联行、荣盛发展、阳光城;2)区域标的:北京城建、北辰实业、中国武夷、上实发展、滨江集团;3)转型标的:信达地产、三湘股份、财信发展(000838)、云投生态。

风险提示

行业景气度不及预期。

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